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木更津市|アパートの雨漏り補修と屋根外壁塗装でフルメンテナンス


木更津市の連棟式賃貸アパートです。ご相談の内容はズバリ「雨漏り」です。屋根からの雨漏りの様ではありますが、どこが原因なのか?という事を調査をして特定しなければなりません。

また雨漏りの原因のみを補修したところで、雨漏りを起こさないような状態にまで回復できるのか?全体を確認した上で今後、雨漏りを起こさない快適なお住まいに仕上げることが目標になります。

早速、雨漏りの原因となる屋根と外壁を点検していきましょう。

ビフォーアフター

before
屋根外壁塗装点検
arow
arow
after
屋根外壁塗装工事,完了

工事基本情報

施工内容
外壁塗装 屋根塗装 サイディング張替え シーリング打ち替え 
使用材料
エスケー化研:ヤネフレッシュ(RC-101) 水性セラミシリコン クリーンマイルドウレタン

点検の様子

屋根外壁塗装
アパート

まず全体の状況です。賃貸アパートですが、テラスハウスのような作りですね。今回調査させて頂くのは5棟連なるアパートです。ほとんど作りは同じようなのですが、方角によっても屋根・外壁の傷み方は違います。

本来であれば1号棟から順序に紹介していくのですが、同じ外壁材にもかかわらず、違う傷み方が出ている状態を紹介させて頂きます。

日当たり
外壁塗装

四方から周って様子を確認をしていきますが、まず外壁の傷み方が違うのが分かります。例えば日当たりが悪い北側に関しては色褪せが少ないものの、苔が付着しているかのような暗い印象を与えています。

湿気が多くこもるような北側は、塗装の劣化を感じられないまま外壁材に異常が起きている事があります。

対して南側は色褪せが顕著に見られ塗膜の浮きや剥がれも多く見られます。塗膜が劣化し初めて外壁材が傷んでいく進行は正常な傷み方ですが、塗膜の限界を感じられますね。

全体
塗膜の剥がれ

全体で見ると白くてきれいな外観の様に感じるのですが、近くで確認をするとあちこちに塗膜の剥がれが多く見られます。

塗膜の下に見えているのは外壁材の素地です。塗膜が劣化し外壁材が雨水を吸い込むことで苔がうっすらと発生してしまっています。

塗膜の役割は大きく2つです。まずは保護です。素材は紫外線や酸性雨によって少しずつ傷んでしまいます。

木材は腐食しますし丈夫な鉄であっても錆びてしまいます。そして強度の高いコンクリートもアルカリが抜け強度の低下を招いてしまいます。

2つ目は美観性の維持です。経年劣化によって色が褪せてしまいます。塗り替えを行う事で住宅全体を鮮やかな色に蘇らせることが出来ます。

そして、特殊塗料を使用することで建物自体に付加価値を付ける事も出来ます。例えば夏の暑さを遮る「遮熱塗料」、熱を伝わりにくくする「断熱塗料」、カビの発生を予防する「防カビ塗料」、セルフクリーニング機能を持つ「低汚染塗料」等様々な特殊機能を持った塗料があります。

カビの付着
サイディング浮き

サッシ枠の下にも細かな塗膜の剥がれが見られます。小さな範囲であれば簡易補修で済むだろう!と少しずつ刷毛で塗っていく方もいらっしゃいますが、残念ながら塗膜が部分的に劣化することはほとんどありません。

劣化スピードに差違はありますが、ほとんど全体が劣化している状態なのです。

外壁の傷みを判断するには、築年数と【一番状態が悪い場所】を基準にメンテナンスの必要性を判断しましょう。

外壁の傷み方は別の方法でも確認することが出来ます。サイディングは外壁パネルを取りつけ仕上げています。パネルの固定釘が弱く浮いたり、外壁材が反る事で漏水の原因にもなりかねますので、早めにチェックをしましょう。

凹み
サッシ枠隙間

何かぶつけて破損させたような跡は、多くの方が使用される建物ならではですね。既に補修済みですので問題はありませんが、金属材ですとぶつけたことで塗膜の剥がれを起こし、錆が進行するケースがあります。

下地を破損させた場合には、大丈夫であろうと放置するよりも初期の段階で補修を行いましょう。

 

サッシの枠の隙間は築年数が経過している住宅に多く見られます。これは木枠の肉痩せ・木枠の固定力低下・シーリングの劣化が考えられます。

サッシ周辺の隙間は吹き込む雨風によって雨水が入り込む恐れがありますので、メンテナンスが必要な箇所です。

チョーキング現象
塗膜の浮き

外壁の塗り替えサインは外観で判断できるものが多かったのですが、手ごろに確認できる方法として「チョーキングの確認」という手もあります。

外壁を手で触ってみると白い粉が付着しているのが分かりますよね。これは塗膜が摩耗し粉状になっている証拠です。この状態を確認した時点ですでに塗膜が正常に機能していない為、早急な塗り替えが必要です。

 

雨漏り調査

雨漏り
雨漏り

問題の雨漏り調査です。2号棟部分の小屋裏ですが、屋根の野地板部分に雨染みが残っていました。間違いなく屋根から雨漏りを起こしている事が確認できますね。

また木材だけでなく断熱材にまで雨水が染み込んでしまっています。

この場合どこから補修をしていくか、それは屋根です。屋根の雨漏りを補修してから断熱材の交換や天井材の復旧が可能となります。

小屋裏
室内クロス

屋根の雨漏りは天井材を見て発見することがほとんどだとは思いますが、天井材に達するまでに屋根・野地・垂木・梁・断熱材等を濡らして到達しています。

その為、小さな雨染みを発見してから放置をしてしまうと、屋根の下地が酷く傷んでしまう恐れがあります。

屋根だけでなく、外壁まで染みわたると補修部分は更に拡大してしまいますので、早めに補修を行っていきましょう。

棟板金破損
棟板金浮き

雨漏りを起こした場所の屋根点検を行っていきます。数年ごとに塗装メンテナンスを行っているようですが、全体的に色褪せが目立ちます。

屋根材の先端に黒染みがあるのは、塗膜の劣化によって屋根材が雨水を吸い込んでしまった染みです。特に屋根材が重なっている部分は雨水が溜まりやすく乾燥もしにくい場所の為、傷みやすい場所になります。見栄えも悪くなりますので表面保護の重要性が分かりますね。

棟板金に浮きが見られます。棟板金が浮く原因としては下地の貫板に板金を固定する釘の浮き・抜けです。

釘浮き
隙間

建物の揺れや風に煽られることによって徐々に釘が浮いてしまいます。1本だけであれば大きな問題には至りませんが、数本抜けると一気に飛散する恐れがあります。

貫板には木材の使用が多く見られますので、木材の割れ・腐食のせいで釘が抜けやすい状態になります。今の段階で釘が抜けている・浮いている、板金自体が浮いている場合は、貫板の取替からしっかりと補修し固定しましょう。

縁切り
ケラバ,シーリング

スレートの様子です。一度塗装メンテナンスをしているにも関わらず、タスペーサーの設置と縁切り作業の痕跡がありません。

スレート屋根材は1枚1枚が薄い為、塗装をすると塗料が接着剤代わりになり、屋根材の間に隙間が無くなるほどくっついてしまいます。

 

隙間が無くなることで、水が入らなくなって安心だ!ではないのです。屋根には至る所から雨水が入るような仕組みに出来ています。

それは屋根材が防水の役割を果たしているのではなく、下地の防水紙が二次防水でしっかりと守っている為です。

ではなぜ隙間が無くなるといけないのか?それはどこかしらから浸入した雨水の出口を塞ぐことに繋がるからです。

隙間を塞ぐことで雨水が屋根材と防水紙の間に溜まり、逃げ場をなくし建物内に入り込んでしまいます。このような現象を毛細管現象と言います。

つまり屋根材は毛細管現象を起こさないように取り付けており、雨漏りを起こさないように隙間を作る必要があります。

今回雨漏りを起こしている場所でも毛細管現象が起き、雨漏りに発展している為部分的に葺き替え工事を行っていきましょう。

シーリング補修
塗膜劣化

スレート割れの補修跡も多く見られます。スレートが割れたからと言って雨漏りを起こすわけではありません。

あくまで屋根材は一次防水の為、防水紙(ルーフィング)に破れ等を起こさない限りは雨漏りは起こしません。

しかし、スレートが無くなることによって防水紙が紫外線や雨水にさらされてしまいますので割れだけでも早めに補修をしておきましょう。

谷板金
塗膜の剥がれ

屋根の形状によって谷板金が取り付けられています。屋根の雨水を流していく部分ですので、谷樋とも呼ばれますが鋼板での設置です。

ステンレスや銅等丈夫な素材を使用していますが、100%錆びないという事はありません。経年により徐々に劣化を起こします。

塗装による表面保護や交換工事が必要になりますので、屋根材と一緒に見ていきましょう。

屋根材には外壁と同じ塗膜の剥がれがいくつか見られました。下地との密着性が悪く塗料の機能を果たしきれていませんので塗装をし直すことで新たに保護をすることが出来ます。

外壁取り合い
塗膜の剥がれ

棟違いの屋根には外壁と屋根が交わる部分が出来ます。棟違いの取り合いは特に雨水が吹き込みやすく、外壁の傷み具合も通常よりひどいケースが多いです。

塗膜の剥がれ・外壁材の腐食によって取り合い部分からの漏水という事もありますので、住宅の傷みにくい・傷みやすい場所をしっかりと把握し補修工事を検討していきましょう。

破風板劣化
破風板劣化

木材破風板です。雨樋の付いていない場所を破風板、付いている場所を鼻隠しと呼び、素材も住宅によってそれぞれです。多く見られるのは木材、化粧合板です。近年の住宅でメンテナンスフリーを目指した住宅はガルバリウム鋼板等の住宅もあります。

木材は表面保護が非常に大切です。塗膜が劣化し剥がれると木材が水分を含みボロボロに腐食し始めます。

木部塗膜剥がれ
手摺鉄部錆び

木枠も同じですね。傷んだ木材は白アリを引き寄せる原因にもなりますので、まず腐らないように保護、腐食に気づいてからは早めの取替工事を行っていきましょう。

木材と鉄部は住宅に多く使用されていますが、メンテナンス方法は違います。後ほど紹介していきますが、木材の腐食と鉄部の錆びは起こさないように前もって補修工事を行っていきましょう。

雨漏り箇所と施工内容

雨漏りの原因は屋根材の密着による毛細管現象と棟板金の浮きでした。縁切りが無く隙間のない部分のみコロニアルで葺き替え工事を行っていきます。

飛散はしていないものの浮いた部分から雨水が大量に浸入したのでしょう。下地貫板から取替え、棟板金をしっかり固定することで雨漏りを解消することが出来ます。

更に屋根外壁の塗膜の劣化が非常に目立つため、塗装メンテナンスを行い、素材の劣化をしっかりと防止します。

細かな部分としてサイディングと破風板の一部に腐食が見られました。このまま放置しては腐食が進行し穴あきや白アリの誘引をしてしまうため補修工事を行います。

施工の様子

足場仮設
メッシュシート

施工前に足場仮設工事を行っていきます。足場は作業の効率性向上と安全の為に設置します。

施工後に形として残るものではないのですが、足場があるお陰で、施工スタッフの安全と外壁塗装の仕上がりが維持できるのです。

作業中に問題が起きないようにしっかりと組み立て、メッシュシートで近隣への水や塗料の飛散防止に努めます。通行者が多い場所は単管で怪我をしないように、養生を行い怪我防止を心がけます。

既存棟板金
撤去

棟板金交換工事です。既存の棟板金を取り外し、貫板も取り外していきます。新築時には釘止めがほとんどですが、抜けにくくなるようにSUS製のビスで揉み込んでいきます。

 

新規棟板金
棟板金取替工事

貫板と棟板金の固定を強くすることで棟板金のリスクを減らしますが、いつまでも大丈夫というわけではありません。

必ず定期的に点検を行っていきましょう。

谷板金,養生
シーリング

谷板金の継ぎ目のシーリングは劣化し隙間がありましたので、綺麗に除去し新たにシーリング補修をしていきます。

汚くならないようにマスキングテープで養生後、薄塗りにも厚塗りにもならないように打設していきます。

 

シーリングが白色で目立ってはいますが、この後に塗装メンテナンスを行う為問題はありません。

洗浄で雨漏りを起こすような場所は先に下地処理をしていきましょう。

葺き替え工事
破風板金巻き

屋根の一部分は毛細管現象で雨漏りを起こしていた為、部分的に屋根の葺き替え工事を行いました。既存の屋根材を撤去、新たに防水紙を敷き、コロニアルを葺き直していきます。

色は違いますが塗装で統一させますので問題ありません。新たに葺き替えた部分も塗装を行いますが、毛細管現象が起きないようにこちらもタスペーサーの設置は行います。

破風板の腐食は板金でカバー工法を行いました。近年ではリーズナブルな金額で破風板を保護できるという事で最も採用される補修内容です。

腐食サイディング
外壁張替

サイディングの腐食補修です。パネルですので1枚を取り外し張替を行います。サイディングを剥がすと透湿防水シートが貼られていますので外壁からの漏水は無かったようです。新たに防水シートを張りサイディングを取りつけていきます。

ちなみに今回のアパートは直貼り工法ですが、近年の住宅はほとんど通気工法です。防水シートとの間に胴縁を設けることで壁内部で通気を行い、内部結露を防ぐといったものです。

直貼りだからいけないのではなく、住宅の進歩によって外壁にも工夫が必要になったという事です。

板金カバー

既に廃盤の外壁材もありますので、外壁材の変更は考えられます。

全く同じ外壁材での補修が出来ないかもしれませんので、予めご了承くださいませ。

屋根外壁塗装工事

屋根高圧洗浄
外壁高圧洗浄

下地処理を行い、雨漏りの原因を改善してから高圧洗浄です。屋根から外壁に向かって汚れ・旧塗膜・苔・カビ・埃等を洗い落としていきます。

洗浄とは言いますが、怪我をしかねないほどの高圧の為、洗うというよりかは「そぎ落とす」イメージで流していきます。

外壁は特に塗膜の剥がれが目立っていたため、簡単に剥がれるような塗膜は残さず洗い流します。

屋根塗装工事

下塗り
タスペーサー

屋根塗装です。SKKのヤネフレッシュシーラー下塗りで屋根材と塗料の密着性を高めていきます。

下塗りは多くがクリアーとホワイトですが、塗り残しのないように区切りを付けながら作業を進めます。

乾燥後にタスペーサーを屋根材の間に差し込んでいきます。先ほども申し上げた通り、スレートの場合は毛細管現象を起こさせないために隙間を作る必要があります。

屋根材1枚につき1箇所取り付けるシングル工法と、2箇所取付のダブル工法がありますが、弊社では確実に隙間を作る為ダブル工法を採用しています。

タスペーサー
中塗り

タスペーサーは設置をしても全く目立たず、屋根の美観を損ねることはありません。

縁切りと呼ばれる作業もありますが、屋根塗装乾燥後にもう一度屋根に上がってヘラ等で屋根材の隙間を切っていく縁切りは、塗装後の屋根を汚し、仕上がりが汚くなる可能性があります。

更に塗料が再接着する可能性がある為、何度か作業を繰り返さなければなりません。するとまた屋根が汚れ…と塗装をするにも一苦労です。

タスペーサーは下塗り後に差し込むだけで作業が完了しますので、お勧めです。

上塗り
屋根塗装

中塗り・上塗りを行い、屋根塗装工事は完了です。使用塗料はSKKの水性ヤネフレッシュRC-101です。

既存と同じ鮮やかなレッドで存在感が引き立ちますね!

ヤネフレッシュは隠ぺい力に優れ下地の透けがありません。またシロキサン結合により高耐久な塗膜を形成することが出来ます。

艶有・艶なしの全23色です。他の色での塗り替えもお気軽にご検討ください。

外壁剥がし
外壁剥がし

外壁の旧塗膜は酷く傷んでいて高圧洗浄後も下地処理の段階で剥がれてしまう状態です。その為、そのまま下塗りを行わずに剥がれそうな場所をケレンで剥がしていく作業を行いました。

一度ヘラを入れてまとめて剥がれるような場所は、すでに密着力がない為前もって除去していく必要があります。

塗膜を剥がし黒く見えているのは外壁材の素地です。ボロボロ崩れていく場合は塗装が出来ませんので、張替が必要です。

ケレン
塗膜剥がし

木部破風板の塗膜も同時に剥がします。木材は乾燥・収縮が頻繁に起こり、外壁材よりも塗膜の剥がれが起きやすい場所です。

塗膜は外壁と同じ耐久性を維持できない事はあらかじめご了承ください。このように塗膜がぺリぺリと剥がれる現象は、木材であれば必ず起こりえる現象ですので塗装の際には必ず一度剥がし、塗り直しを行いましょう。

材料搬入
下地ケレン

塗料の確認を行い、早速塗装に取り掛かります。

一度ケレンで塗膜を剥がしましたが、まだ細かく付着している塗膜がありましたので、マジックロンで削り落としていきます。

旧塗膜を処理するのとしないでは塗り替えた塗料の耐久性が大きく変わります。

下塗り
下塗り

下地が雨水を吸い込みやすい状態である為、まずは塗装で表面保護をしていきます。

浸透性シーラーを十分に塗り、下地と塗料の密着性を高めます。乾燥後にSKKの水性セラミシリコンで中塗り・上塗りをしていきます。

塗料は溶剤と水性に分かれますが、名前の通り水性です。何が違うのかというと、溶剤は希釈にシンナーを使用しますが、水性は希釈に水を使用している為塗装の際に、シンナー独特の臭気がありません。

その為、生活をしながらの塗装工事で、お住いの方のストレスにもなりません。

また緻密な塗膜形成で、排気ガスや大気中の埃を寄せ付けず、長期間に渡って高い低汚染性を発揮します。

 

上塗り
シーリング

メーカーの期待耐用年数は12~15年で、ポリウレタン塗料よりも耐久性に優れ、ランニングコストを抑えることが出来ます。

下塗り含め計3回塗りで仕上げることで、塗膜が剥がれていた外壁が見違えるほどに蘇りました。

続いてはシーリング補修です。サイディングやALC等の目地を設けた外壁は必ずシーリング補修を行いましょう。

塗装とシーリングの順番ですが、シーリングの色を外壁と統一することが出来る為、シーリングを先打ちにすることが多いです。

今回は外壁が白、シーリングも白での施工ですので順番は関係ありません。

後打ちにしないといけない条件は、硬い性質を持っている塗料を使用するときです。シーリングには柔軟性が求められます。

硬い塗膜の前に施工すると、建物の動き等で目地部分だけ割れやよじれを起こす可能性があります。クリアー塗装やフッ素・無機系塗料は注意しましょう。

押さえ
シーリング

マスキングテープで養生した部分にシーリング(コーキング)を充填し押さえていきます。打設後、すぐにマスキングテープをはがし硬化させます。

シーリングと色に差違が無い為、綺麗に仕上がっています。この施工によってサイディングの浮きを改善することはできません。

サイディングの浮きが見られた2・5号棟は予め、外壁の補修をしてからの施工としました。

 

木枠シーリング
雨樋錆び

サッシの木枠周りの隙間にもシーリング施工を行い隙間を塞いでいきます。木枠との取り合いは建物の動きに影響を受けやすい為、定期的に補修は必要になると思います。

が、雨漏りを起こした際の補修費用よりも遥かにメンテナンスコストを下げることが出来る為、10年ごとの塗装では必ず補修を行いましょう。

 

付帯部塗装に入ります。雨樋の掴み金具はステンレス製のものが多いのですが、経年により錆が発生してしまいます。

このまま塗装を行っても錆が浮き出る可能性がある為、下地処理を行っていきましょう。

 

ケレン
掴み金具

表面の錆はペーパー掛けで削り落とし、錆止め塗料を塗っていきます。防錆剤は錆の発生を抑える他、進行を抑えるにも適しています。

錆は流出し外壁を汚してしまい美観性を損ねてしまいますので、錆が発生しない環境を作りましょう。

グラグラしている場合は迷わず交換を行いましょう。

破風板塗装
破風板塗装

木部塗装です。下地処理した破風板に塗装していきます。色は屋根に合わせピンク系です。木材は傷みに比例し、塗料の吸い込みが激しくなります。

通常は2回塗りとしていますが、仕上がるまで3.4回塗りと繰り返す場合もあります。下地の透けが無くなるまでしっかりと塗りこむことで、木材の腐食を防ぐことが出来ます。

破風板塗装完了
雨樋塗装

使用塗料はSKKのクリーンマイルドウレタンです。

雨樋も同じくピンク系で塗装していきますが、雨樋の様にツルツルとした材質は塗料が剥がれやすい特徴を持っています。

塗装前にペーパー掛けで傷を付けることで塗料との接着面積を広くします。そうすることで塗膜がピッタリとくっつき長期間剥がれを起こさないような塗装が出来るのです。

雨樋の交換後、色合わせで塗装をする場合も、表面の目粗しは必要ですので覚えておきましょう。

玄関ドア
黒塗装

玄関ドアの塗装です。こちらも下地処理にマジックロンでのペーパー掛けを行います。

表面を整えてから既存と同じく、黒で塗装していきます。すっかり色あせてしまっていましたが、艶有塗料で新品同様に仕上がりました。

丁番近くは刷毛で、全体をローラーで塗ることで塗り残しもムラもなく綺麗になりました。

タッチアップ
タッチアップ

最後に全体確認です。綺麗に作業を行っていても塗料が飛び散っていたり垂れていたりと言った事はしょっちゅうです。

作業後は何回か数人で見て回り、塗料の飛び散りや塗り残しを無くしていきます。この作業をタッチアップと言います。

確認後に足場解体、周辺の清掃をし屋根外壁塗装工事は完了です。

今回の工事で雨漏りの原因を補修し解決、塗装メンテナンスで新築のように綺麗に蘇りました。

雨漏りに気づいた時点での補修、築年数に応じた塗装工事を行う事で、費用を抑えて補修する事が可能です。

今後とも入居者様、オーナー様ともに安心してお過ごし頂けるでしょう。

弊社では引き続き定期点検でのアフターフォローを行ってまいりますので、宜しくお願い申し上げます。

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